BaFin gibt grünes Licht für 250 Millionen Euro STO von Immobilien Token

Der deutsche Immobilienentwickler Fundament Group darf einen Security Token namens Real Estate Token launchen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigte den Verkaufsprospekt, der 250 Millionen Euro als Finanzierungsziel nennt.

Eine viertel Milliarde Euro will der bislang unbekannte deutsche Immobilienentwickler Fundament Group durch die Platzierung eines Security Token einsammeln und das klingt, vorsichtig formuliert, dann doch ziemlich sportlich. Da das Vorhaben aber von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) grünes Licht erhalten hat, lohnt es sich unbedingt, den angekündigten Real Estate Token und das deutsche Genehmigungsverfahren für eine solche STO etwas genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn immerhin darf die Fundament Group jetzt damit werben, den „ersten Security Token für Immobilieninvestments realisiert“ zu haben, „dessen Wertpapierprospekt von der deutschen Finanzmarktaufsicht (BaFin) gebilligt wurde“. Länger als ein halbes Jahr soll es gedauert haben, bis die BaFin zufrieden war mit dem, was die Fundament Group schriftlich vorschlägt.

Die Idee hinter dem deutschen Real Estate Token

Der deutsche Immobilienmarkt gilt international häufig immer noch als unterbewertet und die Fundament Group will sich darauf konzentrieren, Wohn- und Gewerbeimmobilien zu entwickeln. Man argumentiert mit weiter steigender Nachfrage für solche Immobilien durch demografischen Wandel und daraus resultierende Zahl von Einzelhaushalten. Es bestehe Bedarf auch nach Sondernutzungsformen wie etwa Pflegeeinrichtungen, Studentenwohnheimen oder Micro-Apartments. Soweit, so gut – das Konzept könnte auch von einem anderen Immobilienentwickler kommen. Der theoretische Clou bei der Fundament Group ist der Real Estate Token. Während auf dem Immobilienmarkt sonst Anleger fast nur im Eigengeschäft oder mit großen Summen in Fonds einsteigen können, bietet der Real Estate Token die Möglichkeit, mit kleinem Geld zu starten. Jeder dieses Altcoins, der auf dem ERC20-Standard basieren wird, kommt zum Emissionspreis von 1 Euro auf den Markt, die wahlweise in Euro oder Ethereum (ETH) bezahlt werden können. Somit ergibt sich die Chance, auch als Kleinanleger vom Immobilienboom zu profitieren, wenn er denn anhält.

Der Wertpapierprospekt zum Real Estate Token

Spannend für Dich als Anleger in Kryptowährungen ist der Wertpapierprospekt zum Real Estate Token, den Du hier findest. Dies ist genau das Dokument, welches von der BaFin zugelassen wurde und somit Anlegerschutz versprechen soll. Mit einem Whitepaper wie bei den meisten Kryptowährungen hat dieser Prospekt nichts gemeinsam, es wird sehr detailliert über Risiken bis hin zu Totalverlust und Insolvenz aufgeklärt. Aus den gut 80 eng beschriebenen Seiten wird auch die Eigentümerstruktur der Fundament Group ersichtlich, die zu 100 Prozent der Beteiligungsgesellschaft Silver Lining gehört und damit den Brüdern Thomas und Felix Ermel. Das Wohl und Gedeih des Real Estate Token wird also entscheidend von den Brüdern Ermel abhängen. Angeboten wird eine nachrangig tokenbasierte Schuldverschreibung, bei schlecht laufenden Geschäften werden Anleger ihr Geld wohl kaum wiedersehen. Erwartet werden aber Renditen im höheren einstelligen Prozentbereich, die in ETH ausgezahlt werden sollen. Mit der Auflösung der Gesellschaft wird nicht vor 2033 gerechnet, dito der Rückzahlung des investierten Kapitals.

Fazit: Eine zugelassene STO löst bei weitem nicht alle Fragen

Die vermeintliche Sicherheit, die Begriffe wie zugelassener Wertpapierprospekt und Security Token suggerieren, ist trügerisch. Eine nachrangige Schuldverschreibung bleibt im Klartext ein bloßes Versprechen auf erhöhte Gewinne mit dem parallelen Risiko von erheblichen Verlusten. Wer sich ernsthaft für den Real Estate Token interessiert, sollte die Geduld aufbringen, nicht nur den Wertpapierprospekt zu studieren, sondern auch die Herausgeber und ihre geplanten Projekte genauer zu betrachten. Denn ebenso attraktiv wie der deutsche Immobilienmarkt ist, so umkämpft ist er mit vielen etablierten Marktteilnehmern.

Übrigens hat die BaFin im Februar 2019 eine erste STO genehmigt für Bitfond aus der Kleinkreditbranche. Das Ergebnis war ernüchternd: Das interne Ziel von 3 Millionen Euro Risikokapital wurde mit 2,1 Millionen eingesammelten Euro verfehlt und das Maximalziel von 100 Millionen Euro erwies sich als PR-Gag.

Mit wenigen Millionen Euro aber lässt sich in der Immobilienbranche wenig bewegen – die Zukunft des Real Estate Token dürfe eng damit zusammenhängen, ob sich institutionelle Anleger im größeren Stil von dem Konzept überzeugen lassen. Das wohl wichtigste Argument dabei: Tokenisierung und Distributed Ledger sparen Verwaltungskosten. Auf diesen Pluspunkt zielt auch die Politik ab, wenn sie wie in Berlin gerade Immobilieninvestments als attraktiven Anwendungsfall für genehmigungspflichtige Security Token erwähnt. Beim Real Estate Token entscheidet jetzt der Markt, wie viel Potenzial es in solchen Konzepten erkennt.


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